更新日：2026年8月26日

おはようございます！つぎて不動産の関です。

築50年以上の家を所有している方から、「こんなに古い家でも売れますか？」「解体してから査定を頼んだ方がいいですか？」「家財が残ったままでも相談できますか？」というご相談をいただくことがあります。

特に、親から相続した実家や、長く空き家になっている住宅の場合、何から手をつければいいのか分からなくなる方も少なくありません。

この記事では、新潟市で築50年以上の家を売却する場合に、建物を残すべきか、解体するべきか、買取を選ぶべきかを判断するための考え方を解説します。先に解体や片付けをしてしまう前に、ぜひ一度読んでみてください。

新潟市で築50年の家は売れる？売却相場・解体・買取の判断基準

1. 築50年の家でも売却できるのか

築50年以上の家でも、売却できる可能性はあります。
ただし、「家として売る」のか、「古家付き土地として売る」のか、「解体して土地として売る」のかで、売却の考え方は変わります。

1-1. 結論：築50年以上でも売却できる可能性はある

築50年と聞くと、「もう建物には価値がないのでは」と不安になる方が多いです。

たしかに、一般的には築年数が古くなるほど、建物そのものの評価は下がりやすくなります。雨漏り、傾き、設備の故障、シロアリ被害の可能性など、買主様が不安に感じる部分も増えます。

しかし、だからといって必ず売れないわけではありません。

実際につぎて不動産でも、築50年ほどの空き家や、農村部にある築100年ほどの古い建物の売却をお手伝いしたことがあります。どちらも家財が多く残り、建物にも雨漏りや傾きがある状態でしたが、建物を残したまま売却につながりました。

大切なのは、築年数だけで判断しないことです。

古いから売れないのではなく、誰にとって価値がある物件なのかを見つけられるか。
ここが大きな分かれ目です。

1-2. 建物として評価される場合と土地として評価される場合

築50年以上の家は、建物の価値が大きく残るケースは多くありません。

ただし、次のような場合は、建物を残したまま検討できることがあります。

• 雨漏りや傾きが少なく、最低限使える状態である
• リフォーム前提で探している買主がいる
• 古民家や田舎暮らし向きの雰囲気がある
• 投資用、賃貸用、作業場、倉庫など別用途で使える
• 解体費をかけずに購入したい買主がいる

一方で、建物の傷みが強い場合や、現代の生活に合わない間取り、設備の劣化が大きい場合は、土地を中心に評価されることが多くなります。

ここで注意したいのは、建物価値が少ないことと、建物を壊した方がよいことは同じではないという点です。

建物そのものの評価が低くても、古家付きのまま売ることで、売主様の解体費負担を抑えられる場合があります。

1-3. 新潟市では地域・道路・駐車場で評価が変わる

新潟市で築古住宅を査定する場合、建物の築年数だけでなく、土地の使いやすさがとても重要です。

特に新潟市西区では、道路付け、間口、土地の形、駐車場を確保できるかどうかが、買主様の反応に影響します。

たとえば、前面道路が狭い、車の出入りがしにくい、駐車場が1台しか取れない、土地の形が使いにくい場合は、買主層が限られます。

一方で、小針、寺尾、青山、内野など、生活施設や学校、交通の利便性を重視する方が多い地域では、古家付きでも土地としての需要が見込める場合があります。

新潟市は車社会です。築50年以上の家では、建物の古さ以上に「駐車場をどう確保できるか」が大きな判断材料になることもあります。

2. 築50年の家の価値はどう考えるのか

築50年の家の価値は、建物だけでなく、土地と買主需要を合わせて考える必要があります。
建物が古くても、土地条件や使い道によって売却の可能性は変わります。

2-1. 建物の価値が残りにくい理由

築50年以上の住宅は、建物としての評価が残りにくい傾向があります。

理由は、現在の買主様が住むには、修繕やリフォームが必要になることが多いからです。水回り、屋根、外壁、床、断熱、電気設備、給排水管など、古い住宅では確認すべき箇所が多くなります。

また、耐震性や断熱性能も、今の住宅と比べると不安を感じる方がいます。

そのため、査定では「建物をそのまま使えるか」だけでなく、「買主様がどれくらい費用をかければ使えるか」まで見ていきます。

2-2. 建物に価値が付く可能性があるケース

築50年以上でも、建物に一定の価値が見られる場合があります。

たとえば、定期的に修繕されている家、雨漏りが少ない家、床の傾きが少ない家、設備の一部が交換されている家などです。

また、古民家の雰囲気がある建物や、田舎暮らし、趣味の拠点、作業場、賃貸、投資用として見られる物件もあります。

つぎて不動産でお手伝いした加茂の築100年ほどの物件は、山の中にあり、現地へ行くにも50mほど階段を上らないとたどり着かないような物件でした。いわば、ジブリの世界に出てきそうな雰囲気のある建物です。

0円で売却することはできませんでしたが、解体する場合には500万円以上の費用が見込まれる状況でした。最終的には、その5分の1以下の負担で話をまとめ、成約につながりました。

このように、一般的には難しそうに見える物件でも、見せ方や買主様の探し方によって出口が見つかることがあります。

2-3. 土地を中心に査定されるケース

一方で、建物の傷みが強い場合や、雨漏り、傾き、設備故障がある場合は、土地を中心に査定されることが多くなります。

ただし、土地を中心に見る場合でも、単純に面積だけで価格が決まるわけではありません。

道路にどのように接しているか。
間口はどれくらいあるか。
土地の形は使いやすいか。
駐車場は確保できるか。
再建築できる土地か。
市街化区域か、市街化調整区域か。

こうした条件によって、売却方法は変わります。

特に市街化調整区域の場合は、原則として市街化を抑制する区域であり、建築や再建築に制限がかかる場合があります。調整区域の不動産売却について詳しく知りたい方は、新潟市での不動産売却ガイド：市街化調整区域の土地を売却する方法と注意点も参考にしてください。

3. 古家付きで売る・解体して売る・買取の違い

築50年の家の売却方法は、大きく分けて「古家付きで売る」「解体して更地で売る」「買取を利用する」の3つです。
どれが正解かは、物件の状態と売主様の希望によって変わります。

3-1. 古家付きのまま売る方法

古家付き売却とは、建物を残したまま土地と一緒に売却する方法です。

この方法の大きなメリットは、売主様が先に解体費用を負担しなくてよいことです。

築50年以上の家の場合、「どうせ壊すしかない」と考えてしまう方もいます。しかし、買主様の中には、解体を自分で判断したい方や、建物を倉庫、作業場、リフォーム前提の住宅として見たい方もいます。

つぎて不動産で扱った西区笠木の空き家も、建物を残したまま仲介で売却しました。解体してしまうと、売却価格と解体費のバランスが合わず、売主様に大きな負担が出る可能性がありました。

そのため、建物付きで売却することで、最小限の負担で進めることができました。

3-2. 解体して更地で売る方法

解体して更地で売る方法は、土地として買いたい方にとって分かりやすい売り方です。

特に、新築用地として需要がある地域では、更地の方が買主様にとって建築後のイメージがしやすいことがあります。

実際に、普通に更地として売れる地域では、成約後に更地にして新築用地として売却につながることもあります。

ただし、先に解体するかどうかは慎重に判断する必要があります。

解体費用は、建物の構造、面積、道路状況、隣地との距離、残置物の有無などによって変わります。一律でいくらとは言えません。

また、解体した後に土地として売れにくいことが分かると、売主様の負担だけが残ることもあります。

3-3. 不動産会社や買取業者に買い取ってもらう方法

買取とは、不動産会社や買取業者が直接物件を買い取る方法です。

仲介よりも売却価格が低くなる傾向はありますが、売却までのスピードが早く、手間を減らしやすいという特徴があります。

特に、次のような場合は買取が選択肢になります。

• 早く売却したい
• 家財が多く残っている
• 内覧対応をしたくない
• 遠方に住んでいて何度も現地に行けない
• 建物の状態が悪く、一般の買主様に売りにくい
• 近所に知られずに進めたい

ただし、すべての築古住宅で買取が最適というわけではありません。条件によっては、仲介で買主様を探した方がよい場合もあります。

3-4. 仲介と買取の違い

仲介は、不動産会社が買主様を探して売却する方法です。条件が合えば高く売れる可能性がありますが、売却までの期間が読みにくく、内覧や価格交渉が必要になることがあります。

買取は、不動産会社や買取業者が直接買い取る方法です。早く進めやすい一方で、価格は仲介より低くなる傾向があります。

売却方法そのものに迷っている場合は、新潟市の不動産売却で失敗しない！ 不動産会社タイプ別診断も参考になります。不動産会社によって得意な売却方法や提案の幅が異なるため、価格だけでなく方針まで確認することが大切です。

4. 査定前に解体・片付け・リフォームをしない方がよいケース

築50年の家は、査定前に解体や大規模リフォームをしない方がよい場合があります。
先に費用をかけると、売却の選択肢が狭くなることがあるためです。

4-1. 先に解体すると選択肢が狭くなる場合がある

関さんが築古住宅の所有者へ一番伝えたいことは、自分で判断せず、まず相談してほしいということです。

取り壊さないと売れないと思う物件でも、実はそのままの方が可能性があることがあります。

実際に、お客様からご相談いただいた時点で、すでに更地になってしまっていた物件がありました。ところが、その土地は狭小地で、新築を建てるには小さすぎる条件でした。

結果として、建物があった方が出口があった可能性がありました。

解体した方が売りづらい物件もあります。

これは、築古住宅の売却でとても重要な考え方です。建物が古いからといって、すぐに壊せばよいわけではありません。

4-2. 家財が残ったままでも相談できることがある

築50年以上の家では、家の中に荷物や家財がたくさん残っていることがあります。

家具、家電、衣類、食器、布団、書類、思い出の品。相続した実家では、生活の跡がそのまま残っていることも珍しくありません。

「片付けてからでないと査定できない」と思われる方もいますが、必ずしもそうではありません。

つぎて不動産では、家財が残ったままのご相談にも対応しています。必要に応じて、残置物処分業者の紹介や段取りも可能です。

もちろん、家財の量や内容、処分方法によって費用は変わります。しかし、先に全部片付けてから相談する必要はありません。

4-3. リフォーム費用を売却価格で回収できるとは限らない

築50年の家を少しでも高く売りたいと思い、先にリフォームを検討される方もいます。

ただし、売却前の大規模リフォームは慎重に判断した方がよいです。

なぜなら、リフォームにかけた費用が、そのまま売却価格に上乗せされるとは限らないからです。

実際に、更地にした方が売れる物件だったにもかかわらず、先にリフォームをしたことで、更地にする踏ん切りがつきにくくなってしまったケースもあります。

買主様によっては、自分好みにリフォームしたい方もいます。その場合、売主様が良かれと思って行ったリフォームが、買主様の希望と合わないこともあります。

査定前に費用をかける前に、まずは「その費用をかける意味があるか」を確認することが大切です。

5. 新潟市で築古住宅の査定価格に影響するポイント

新潟市の築古住宅では、建物の古さだけでなく、土地条件と買主需要が査定価格に大きく影響します。
関さんの実務感覚では、最終的に重要なのは「買いたい人がどれほどいるか」です。

5-1. 道路・接道・間口・土地形状

築50年以上の家では、建物よりも土地条件が重視されることがあります。

特に大切なのが、道路にどう接しているかです。前面道路の幅、接道の長さ、間口、車の出入りのしやすさは、査定に影響します。

土地の形も重要です。整形地で使いやすい土地なのか、旗竿地なのか、高低差があるのか、隣地との距離がどうかによって、買主様の見方は変わります。

袋小路や道路条件に不安がある方は、袋小路物件の売却は難しい？新潟市の不動産で成功するためのヒントもあわせて確認してみてください。

5-2. 駐車場を確保できるか

新潟市では、駐車場の確保がとても重要です。

築50年以上の住宅は、建てられた当時の生活スタイルに合わせているため、現在のように車を複数台持つ前提になっていないことがあります。

駐車場が1台分しかない。
軽自動車しか入らない。
前面道路が狭く、出入りがしにくい。
庭を壊せば駐車場を増やせるかもしれない。

こうした点は、売却価格や売り方に影響します。

5-3. 再建築できる土地か

建物が古い場合、買主様は「将来建て替えできるか」を気にします。

再建築できる土地であれば、古家付きでも土地として検討しやすくなります。一方で、再建築が難しい土地の場合、買主層がかなり限られる可能性があります。

再建築可否は、道路との接道状況や都市計画の内容によって変わります。この部分は専門的な確認が必要です。

5-4. 市街化区域と市街化調整区域

新潟市では、市街化区域か市街化調整区域かによって、売却の考え方が変わることがあります。

市街化区域は、市街化を進める区域です。一方、市街化調整区域は、市街化を抑制する区域で、建築や再建築に制限がかかる場合があります。

そのため、築古住宅を売るときは、単に「古い家がある土地」として見るのではなく、都市計画上どのような土地なのかを確認する必要があります。

市街化調整区域の売却については、新潟市での不動産売却ガイド：市街化調整区域の土地を売却する方法と注意点で詳しく解説しています。

5-5. 雪・雨漏り・湿気・設備劣化

新潟市の築古住宅では、雪、雨、湿気の影響も無視できません。

長く空き家になっていると、雨漏り、床の傷み、湿気、カビ、給排水設備の劣化が進んでいることがあります。

実際につぎて不動産で相談を受けた築古空き家でも、雨漏りや傾きがある物件がありました。シロアリについては調査しないと分からないこともあります。

査定時には、こうした建物の状態も確認します。ただし、不具合があるから必ず売れないわけではありません。問題は、その状態を踏まえて、どの買主様に、どの売り方で届けるかです。

空き家を所有している方は、空き家所有者がなぜ売らないのか？リアルを解説も参考になると思います。空き家を残す理由や、売却に踏み切れない背景について解説しています。

6. 築50年の家を売るときにかかる可能性がある費用

築50年の家を売るときは、解体費、残置物処分費、測量費、登記費用などが発生する場合があります。
費用は物件の状態や面積、道路状況、家財量によって変わるため、一律では判断できません。

6-1. 解体費用

解体費用は、建物の構造、広さ、道路の状況、隣地との距離、重機が入れるかどうか、家財が残っているかなどによって変わります。

木造だから安い、古いから簡単に壊せる、という単純な話ではありません。

道路が狭く重機が入りにくい場合や、山の中、階段を上る必要がある場所では、解体費用が大きくなることがあります。

加茂の築100年ほどの物件では、解体する場合に500万円以上の費用が見込まれる状況でした。そのため、解体前提ではなく、建物付きでの出口を探しました。

6-2. 残置物処分費用

家財や荷物が残っている場合は、残置物処分費用がかかることがあります。

費用は、荷物の量、分別の必要性、大型家具や家電の有無、搬出経路、建物の場所によって変わります。

特に2階に荷物が多い場合や、道路から家まで距離がある場合、搬出に手間がかかることがあります。

ただし、売却方法によっては、残置物を含めて相談できる場合もあります。先に全部片付ける前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。

6-3. 測量費用と境界確認

土地として売却する場合、測量や境界確認が必要になることがあります。

境界がはっきりしていない土地は、買主様が不安に感じやすくなります。また、隣地との境界トラブルを避けるためにも、必要に応じて土地家屋調査士へ確認することが大切です。

特に古い住宅地や農村部では、昔のまま境界があいまいになっていることもあります。

測量費用も、土地の広さ、形状、隣地所有者の数、道路との関係によって変わります。

6-4. 登記や税金に関する費用

相続した築古住宅を売却する場合、相続登記が必要になることがあります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。法務省では、相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があると案内しています。
参考：法務省「相続登記の申請義務化について」

また、売却時には譲渡所得税が関係する場合があります。マイホームを売った場合の3,000万円特別控除や、相続した空き家を売った場合の特例などがありますが、適用には条件があります。

国税庁では、マイホームを売った場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例を案内しています。
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

また、相続した被相続人の居住用財産、いわゆる空き家を売った場合の特例も、一定の要件を満たす場合に最高3,000万円まで控除できる制度として案内されています。
参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産、空き家を売ったときの特例」

税金や特例は、所有状況、居住状況、相続時期、売却時期、解体時期などによって変わります。最終的な判断は、税務署または税理士へ確認してください。

7. 相続した築50年の家を売るときの注意点

相続した築50年の家は、売却価格だけでなく、相続登記、相続人同士の合意、家財、管理負担を整理する必要があります。
売るか決めていない段階でも、査定や進め方の相談は可能です。

7-1. 相続登記が終わっていない場合

相続した不動産を売却するには、原則として誰がその不動産を相続するのかを整理する必要があります。

相続登記が終わっていない場合でも、査定や今後の進め方について相談することはできます。

ただし、実際に売却を進める段階では、司法書士などと連携して相続登記を進める必要が出てくることがあります。

つぎて不動産でも、相続登記が未了だった物件について、相続登記からお手伝いし、売却までつなげた事例があります。実際の流れについては、新潟市｜相続した築51年の実家を3ヶ月で売却した事例も参考にしてください。

7-2. 建物が未登記の場合

古い建物では、建物が未登記のままになっていることがあります。

今回ヒアリングで確認した事例でも、建物が未登記の物件がありました。最終的には、そのまま建物については登記せずに移転したケースでした。

ただし、未登記建物の扱いは物件ごとに確認が必要です。売却方法、買主様、金融機関、登記手続きによって判断が変わる場合があります。

このような場合は、不動産会社だけで判断せず、司法書士と連携して進めることが大切です。

7-3. 相続人が複数いる場合

相続人が複数いる場合は、売却前に相続人様同士の話し合いが必要です。

誰が相続するのか。
売却するのか、残すのか。
売却代金をどう分けるのか。
解体費や処分費を誰が負担するのか。

こうした点が決まっていないと、売却活動を進めにくくなります。

県外に住んでいる相続人様がいる場合でも、電話、メール、郵送、オンラインなどを使いながら進められることがあります。

7-4. 空き家の管理が負担になっている場合

築50年以上の空き家は、維持管理が大きな負担になります。

草木の管理、雪、雨漏り、近隣対応、防犯、固定資産税。使っていなくても、所有している限り負担は続きます。

売れるかどうか分からず、管理に困っている方は少なくありません。

その場合は、売却するかどうかを決める前に、まず現状を確認することが大切です。

売却以外の選択肢も含めて考えたい方は、空き家の無償譲渡を検討中？新潟市でのベストな不動産売却の選択肢は？も参考になります。

8. 実際の相談・売却事例

築古住宅は、物件ごとに出口が大きく変わります。
ここでは、つぎて不動産が実際に相談を受けた事例を、個人が特定されない範囲でご紹介します。

8-1. 加茂市の築100年ほどの空き家

加茂市で、築100年ほどの空き家売却をお手伝いした事例があります。

山の中にある物件で、現地に行くにも50mほど階段を上らないとたどり着かないような立地でした。建物の雰囲気はありましたが、一般的な住宅として見ると、かなり売却が難しい条件でした。

家財も多く残っており、建物には雨漏りや傾きもありました。解体を考えると、500万円以上の費用が見込まれる状況でした。

0円で売却することはできませんでしたが、解体した場合の5分の1以下の負担で話をまとめ、成約につながりました。

この事例で大切だったのは、「古いから壊す」と決めつけなかったことです。建物付きのまま出口を探したことで、売主様の負担を大きく抑えることができました。

8-2. 新潟市西区笠木の築50年ほどの空き家

新潟市西区笠木でも、築50年ほどの空き家売却をお手伝いしました。

この物件も、家財が多く残っており、建物には雨漏りや傾きがありました。売主様は、売れるかどうか分からず、今後も管理し続けることに難しさを感じていました。

解体して売る方法も考えられましたが、解体費用と売却金額のバランスを考えると、売主様の負担が大きくなる可能性がありました。

そこで、建物を残したまま仲介で進めました。結果として、未公開のまま成約につながりました。

このように、築50年以上の家でも、必ず公開して長く売り出すだけが方法ではありません。条件に合う買主様や投資家、活用できる方に届けば、建物付きのまま進められることがあります。

8-3. 他社で難しいと言われた物件にも出口がある場合がある

つぎて不動産には、他社で「売れない」「建物価値がない」「解体しないと難しい」と言われた物件の相談も多くあります。

もちろん、すべての物件が希望通りに売れるわけではありません。

ただ、売却だけでなく、引き取り、賃貸化、投資家への活用提案など、別の出口が見つかることがあります。

関さんが大切にしているのは、どんな案件でも糸口が見つかるまであきらめないことです。

どうしても通常の売却が難しい場合でも、まずはお客様の負担をできるだけ少なくし、手放すことを第一優先に考えながら、現実的な方法を探していきます。

現在売り出している戸建がなかなか売れない場合は、不動産売却のプロが教える！新潟市で売却中の戸建が売れない10の理由とその対策も確認してみてください。

9. 相談から売却完了までの流れ

築50年の家を売るときは、いきなり解体や片付けを始めるのではなく、現状確認から進めることが大切です。
売却方法は、物件を見てから一緒に決めていきます。

9-1. 売却までの基本的な流れ

相続登記が必要な場合は、司法書士と連携しながら進めます。境界や測量が必要な場合は、土地家屋調査士との連携が必要になることもあります。

9-2. つぎて不動産で対応できる範囲

つぎて不動産では、新潟市西区を中心に、築古住宅、空き家、相続不動産、他社で断られた物件のご相談に対応しています。

「売る」と決めてからではなく、まずは今後進むべき道を明確にしていきましょう。

10. 関連記事

11. よくある質問

11-1. 築50年の家でも本当に売れますか？

売却できる可能性はあります。

ただし、建物として売るのか、古家付き土地として売るのか、解体して売るのか、買取を利用するのかは、物件の状態や土地条件によって変わります。

11-2. 築50年の一戸建ての売却相場はどのように考えればいいですか？

築50年の家は、建物よりも土地を中心に評価されることが多いです。

ただし、立地、土地面積、道路付け、駐車場、再建築可否、買主需要によって価格は変わります。

11-3. 解体してから査定を頼んだ方がよいですか？

原則として、解体前に相談することをおすすめします。

解体した方が売りやすい物件もありますが、逆に解体したことで売りづらくなる物件もあります。

11-4. 家財や荷物が残ったままでも査定できますか？

査定できます。

家財が残っている場合でも、現地確認や売却方法の相談は可能です。処分業者の紹介や段取りも相談できます。

11-5. 雨漏りや傾きがある家でも売れますか？

売却できる可能性はあります。

雨漏りや傾きがある場合は、建物の状態を正直に確認し、古家付き売却、買取、投資家向け提案などを検討します。

11-6. 相続登記が終わっていなくても相談できますか？

相談できます。

ただし、実際に売却するには相続登記が必要になる場合があります。相続登記は司法書士と連携して進めることが大切です。

11-7. 仲介と買取はどちらがよいですか？

高く売れる可能性を重視するなら仲介、早さや手間の少なさを重視するなら買取が合う場合があります。

どちらがよいかは、物件状態、売却希望時期、家財の有無、売主様の事情によって変わります。

11-8. 新潟市外や県外に住んでいても相談できますか？

相談できます。

電話、メール、郵送、オンラインなどを使いながら、できるだけ負担の少ない進め方を一緒に整理できます。

12. まとめ：築50年の家は、解体や片付けの前に相談を

築50年以上の家でも、売却できる可能性はあります。

ただし、建物を残した方がよいのか、解体した方がよいのか、買取がよいのかは、物件ごとに違います。築年数だけで判断すると、解体費やリフォーム費をかけた後に「先に相談しておけばよかった」となることもあります。

新潟市で築古住宅を売却する場合は、建物の状態だけでなく、道路、接道、間口、土地形状、駐車場、再建築可否、市街化区域・市街化調整区域、家財の有無、相続登記などを総合的に見る必要があります。

つぎて不動産では、新潟市西区を中心に、築古住宅、空き家、相続不動産、他社で難しいと言われた物件のご相談に対応しています。