1. 新潟市で不動産を相続したら、まず何をすればいい？

相続が発生したら、まず確認したいのは次の4点です。

1. 遺言書があるか
2. 相続人が誰なのか
3. どの不動産が相続財産に含まれているか
4. その不動産を誰が取得するのか

特に兄弟姉妹など相続人が複数いる場合は、 全員の考えが同じとは限りません。

「売却して現金で分けたい」という人もいれば、 「実家だから残したい」という人がいることもあります。

そのため、売却価格を調べる前に、 まず相続関係を整理することが大切です。

ただし、「相続人同士の話し合いを始めるために、 不動産がいくらくらいで売れそうなのか知りたい」という場合は、 先に不動産会社へ査定を依頼しても問題ありません。

2. 新潟市の相続不動産を売却するまでの8ステップ

STEP1　遺言書と相続人を確認する

まず、亡くなった方が遺言書を残していないかを確認します。 あわせて戸籍等を確認し、法定相続人が誰なのかを明確にします。

STEP2　相続する不動産を確認する

登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などから、 土地・建物の所在地や名義を確認します。

新潟市内の実家だけだと思っていたものの、 農地や私道部分など別の土地も相続財産に含まれていた、 というケースもあります。

STEP3　遺産分割協議を行う

遺言書などによる指定がない場合は、 相続人同士で誰がどの財産を取得するかを話し合います。

• 1人が単独で取得する
• 複数人の共有名義にする
• 売却して代金を分ける

STEP4　相続登記を行う

不動産を取得する人が決まったら、 法務局で相続登記を行います。 司法書士へ依頼することもできます。

STEP5　不動産会社へ査定を依頼する

不動産の市場価格、建物の状態、土地の条件などを確認して、 売却方法を考えます。

STEP6　仲介か買取かを決める

「できるだけ高く売りたい」のか、 「○月までに売りたい」のかによって適した方法が変わります。

STEP7　販売・売買契約

仲介の場合は広告や内覧を行い、 購入希望者を探します。 条件がまとまったら売買契約を締結します。

STEP8　決済・引渡し・確定申告

代金を受け取り、所有権を買主へ移転します。 売却によって譲渡所得が発生した場合や特例を利用する場合には、 原則として翌年に確定申告が必要になります。

3. 相続登記が終わっていなくても不動産は売却できる？

実際につぎて不動産でも、 相続登記がまだ終わっていない段階から 販売準備を進めるケースは珍しくありません。

例えば、

• 相続人が1人しかいない
• 誰が不動産を取得するか家族で決まっている
• 相続関係が明確になっている

といったケースでは、 司法書士と連携しながら相続手続きと 売却準備を並行して進めることがあります。

「相続登記が終わらないと不動産会社に相談できない」 と考える必要はありません。

一方で、相続人同士で意見がまとまっていない場合や、 相続人そのものが確定していない場合は、 売却より先に相続関係の整理が必要です。

相続登記は2024年4月から義務化されています

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から 3年以内に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく申請を行わなかった場合には、 10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続登記について分からない場合は、 司法書士へ相談する方法があります。

つぎて不動産でも司法書士をご紹介できますので、 「知っている専門家がいない」という段階でもご相談いただけます。

4. 相続人が複数いる場合はどうすればいい？

つぎて不動産でも、 兄弟姉妹など複数の相続人がいる案件は多くあります。

例えば兄弟3人で実家を相続した場合、

• 1人が取得する
• 3人の共有名義にする
• 売却して代金を3人で分ける

などの方法が考えられます。

どれが正解というわけではありません。

ただし、共有名義にすると、 その後不動産全体を売却するときには 原則として共有者全員の合意が必要になります。

将来的な売却や管理まで考えて、 どの方法が適しているか判断することが大切です。

相続人同士だけでは判断が難しい場合には、 不動産の市場価格を確認してから 方向性を話し合う方法もあります。

5. 相続した実家は「売る・残す・貸す」どれがいい？

相続したからといって、 必ず売らなければいけないわけではありません。

特に県外に住んでいる相続人の場合、 実家を残すと固定資産税だけではなく、 草刈り、換気、庭木、建物の状態確認など 継続的な管理が必要になります。

「思い出があるから何となく残す」だけでは、 数年後に管理負担が大きくなってしまうこともあります。

一方、将来使う可能性があるなら、 急いで売らない選択肢もあります。

大切なのは、売却ありきではなく、 今後どう使うのかまで考えて決めることです。

6. 相続不動産は「仲介」と「買取」どちらがいい？

仲介とは

不動産会社が広告などを行い、 一般の購入希望者を探す方法です。

市場価格で購入してくれる人を探せるため、 一般的には買取より高く売れる可能性があります。 一方で、購入者が見つかるまでの期間は確定できません。

買取とは

不動産会社などが直接物件を購入する方法です。

売却価格は仲介より低くなる傾向がありますが、 購入者を探す期間が短く、 売却時期を決めやすいのが特徴です。

つぎて不動産が重視している判断基準

つぎて不動産では、 「いつまでに売りたいですか？」 そして 「いくらまでなら許容できますか？」 という2点を特に重視しています。

「仲介だから高い」「買取だから安い」と単純に決めるのではなく、 期限と価格のバランスを考えることが大切です。

7. 相続不動産の売却に必要な書類は？

相続関係の書類

• 戸籍謄本・除籍謄本など
• 遺言書
• 遺産分割協議書
• 印鑑証明書
• 法定相続情報一覧図など

不動産関係の書類

• 登記識別情報・権利証
• 固定資産税納税通知書
• 固定資産評価証明書
• 土地の測量図
• 境界確認書
• 建築確認関係書類
• 購入時の売買契約書
• 購入時の領収書
• リフォーム関係書類

特に、亡くなった親が何十年も前に購入した実家の場合、 購入時の契約書が見つからないケースがあります。

税金の計算にも関係してくるため、 売却前に一度探しておくことをおすすめします。

8. 相続不動産を売却するとどんな費用がかかる？

• 仲介手数料
• 相続登記費用
• 司法書士報酬
• 売買契約書の印紙税
• 測量費
• 残置物処分費
• 解体費
• 譲渡所得に対する税金

新潟市周辺で実際によく見る費用の目安

※荷物量、建物構造、前面道路、土地面積、 隣接地の状況などによって大きく変動します。

例えば建物30坪の場合、 坪5.5～6万円なら単純計算で 解体費だけでも約165～180万円になります。

そのため、売却前に 「とりあえず解体する」という判断はおすすめしていません。

9. 相続した不動産を売却したときの税金は？

相続した日から5年ではありません

土地・建物の売却では、 所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

相続した不動産の場合、 原則として亡くなった方がその不動産を取得した時期を引き継ぎます。

そのため、 「今年相続したから短期譲渡所得になる」 とは限りません。

例えば親が30年前に購入した実家を今年相続して売却した場合、 原則として親が取得した時期から所有期間を判定します。

10. 親がいくらで購入したか分からない場合は？

例えば3,000万円で売却した不動産で取得費が分からない場合、 概算取得費を使うと150万円となります。

そのため、

• 昔の売買契約書
• 建築請負契約書
• 領収書
• 通帳
• 住宅ローン関係資料

などが残っていないか確認することが大切です。

11. 相続した空き家には3,000万円の特別控除が使える場合がある

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る 譲渡所得の特別控除」という制度です。

ただし、対象となる建物の築年数、 相続開始直前の利用状況、売却時期、売却金額など、 細かな適用条件があります。

「古い実家を相続したから必ず使える」 という制度ではありません。

税金は売却後の手取り額に大きく影響するため、 売却する前に税理士などへ確認することをおすすめします。

12. 相続税を払った人は「取得費加算の特例」も確認

相続税を支払った場合、 一定期間内に相続した不動産を売却すると、 支払った相続税の一部を取得費へ加算できる場合があります。

これを 「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」 といいます。

相続空き家の3,000万円特別控除など、 ほかの特例との関係もあるため、 税額が大きくなりそうな場合は 税理士への確認をおすすめします。

13. 荷物は全部片付けてから相談しないといけない？

相続した実家の場合、 家具、家電、衣類、食器、本、仏壇、思い出の品などが 大量に残っていることは珍しくありません。

つぎて不動産では、 まず大切なものや残しておきたいものだけ取り出していただき、 その後の残置物処分について 専門業者をご紹介することもできます。

「全部片付けてから不動産会社に連絡しよう」 と考える必要はありません。

ただし、中古住宅として一般のお客様へ販売する場合は、 内覧時の印象が重要です。

そのため、販売方法によっては 売り出す前や内覧開始前に 荷物を撤去した方がよいケースもあります。

14. 古い家は解体してから売った方がいい？

相続した実家が古いと、 「こんな建物は誰も使わないだろう」と考えて、 先に解体したくなるかもしれません。

しかし、一度壊してしまった建物は元には戻せません。

土地だけでは購入用途が限定される物件でも、 建物が残っていることで、

• 中古住宅として購入する人
• リフォームして利用する人
• 建物を活用したい事業者

など、購入者の可能性が残ることがあります。

また、解体には100万円を超える費用が かかるケースも少なくありません。

なお、実際に建物を解体した場合は、 解体した建物を登記簿から消す 「建物滅失登記」が必要になります。

15. 測量は必ず必要？

古くからある住宅地では、

• 境界標が見つからない
• 昔の測量図しかない
• 隣地との境界が分かりにくい
• 登記簿面積と実際の面積に差がある

といったケースがあります。

買主とのトラブルを防ぐため、 確定測量を行った方がよいケースもあります。

一方で、必ず売主負担で測量をしなければ 売却できないとは限りません。

新潟市周辺では確定測量で 約35～40万円程度になるケースもありますので、 こちらも先に依頼するのではなく、 売却条件を整理してから判断することをおすすめします。

16. 県外に住んでいても新潟市の実家を売却できる？

つぎて不動産でも、 県外に住んでいる方が売主となるケースは多くあります。

県外からの相続売却で大切なのは、 「新潟へ来てもらう回数をできるだけ減らすこと」 です。

1. 電話やオンラインで相談
2. つぎて不動産が現地確認
3. 査定結果をオンライン等で説明
4. 司法書士など必要な専門家をご紹介
5. 売却活動
6. 契約・決済方法を調整

物件や契約内容によって本人確認方法などは異なりますが、 毎回新潟まで足を運ぶ必要はありません。

司法書士、税理士、土地家屋調査士、 解体業者、残置物処分業者などについても、 つぎて不動産からご紹介できます。

17. 新潟市で相続不動産を売却するときに注意したいポイント

農地は通常の宅地より売却が難しい

新潟市で相続不動産を扱っていると、 田や畑を一緒に相続するケースがあります。

農地は誰にでも自由に売却できるわけではありません。

農地として売買する場合には、 農地法上の手続きが必要になるケースがあります。

そのため一般住宅地より購入対象者が限られ、 売却に時間がかかるケースがあります。

大きい土地ほど売りやすいとは限らない

「土地は広い方が価値がある」と思われがちですが、 必ずしもそうではありません。

土地面積が大きくなると総額も高くなるため、 一般の住宅購入者では手が届きにくくなります。

また、場所によっては用途が限定され、 購入対象者が少なくなる場合もあります。

場合によっては土地を分割して販売するなど、 売り方そのものを考える必要があります。

接道・私道・境界も確認する

古い住宅では、

• 建築基準法上の道路への接道
• 私道持分
• 通行・掘削
• 境界
• 再建築の可否

なども売却価格や購入者の融資に影響することがあります。

相続した方自身が把握していなくても珍しくありませんので、 最初の段階で調査することが大切です。

18. 他社で断られた相続不動産でも売却できる？

不動産会社にとっても、 「価格が高く、立地が良く、 すぐ買主が見つかりそうな物件」の方が扱いやすいのは事実です。

一方で、

• 古い建物
• 農地が付いている
• 土地が大きすぎる
• 接道に問題がある
• 荷物が大量に残っている
• 一般的な住宅としては使いにくい

といった物件になると、 取り扱いを断られることもあります。

つぎて不動産では、 難しい条件がある場合でも、

から考えます。

購入対象者を想定して、 広告の見せ方、キャッチコピー、 写真の撮り方などを変えていきます。

物件によっては写真の明るさなどを調整したり、 実際の建物形状を変えない範囲で CG・AIを活用したイメージ提案を行うこともあります。

物件に難があるからといって、 最初から売れないと決めつける必要はありません。

19. 新潟市の相続不動産売却でよくある質問

20. 新潟市の相続不動産は「全部準備してから」相談しなくて大丈夫です

相続した不動産の相談を受けていると、

• 「相続登記を終わらせてから相談しよう」
• 「家を全部片付けてから査定してもらおう」
• 「古いから先に解体しておこう」

と考えている方が少なくありません。

しかし、不動産によっては 先にお金をかけない方がよいケースがあります。

相続登記についても、 売却の方向性を確認しながら 司法書士と並行して進められるケースがあります。

荷物についても、まずはそのままで構いません。

解体についても、 建物を残しておいた方が 売却の可能性を広げられることがあります。

つぎて不動産では、

• 相続不動産の査定
• 相続登記に関する司法書士のご紹介
• 税理士のご紹介
• 土地家屋調査士のご紹介
• 測量
• 残置物撤去
• 解体業者のご紹介
• 草刈り
• 県外からの売却
• オンライン相談

など、相続不動産の売却に必要となる内容を まとめてご相談いただけます。

「新潟市に知っている専門家がいない」 という方でも問題ありません。

相続した実家、空き家、土地について、 売る・残す・貸す・解体する。

まだ何も決まっていなくても大丈夫です。

新潟市の相続不動産でお困りのことがあれば、 まずは現在の状況をつぎて不動産へお聞かせください。

一つずつ整理しながら、 その不動産に合った次の一手を一緒に考えます。