更新日：2026年9月27日

古い家だからといって、必ず解体してから売るべきとは限りません。また、荷物を全部片付けてからでないと相談できないわけでもありません。

この記事では、新潟市で空き家を所有している方へ向けて、空き家の売却方法、古家付き・解体・買取の違い、査定前に確認したいこと、実際につぎて不動産で対応した事例をもとに解説します。

この記事で分かること

• 新潟市の空き家を売却する主な方法
• 荷物が残ったままでも査定できるか
• 古家付きで売る・解体して売る・買取を利用する違い
• 仲介と買取を選ぶ判断基準
• 解体や片付けを査定前に進めない方がよい場合
• 空き家売却で手取りに影響する費用
• 相続した空き家や県外在住の場合の進め方
• 新潟市で空き家を売るときに査定で見られるポイント
• つぎて不動産で実際に対応した空き家売却の事例

新潟市の空き家は、どのような方法で売却できる？

新潟市の空き家は、主に「古家付きで売る」「解体して土地として売る」「買取を利用する」「賃貸で貸し出す」という方法があります。どの方法がよいかは、建物を再利用できるか、土地として需要があるか、費用をどこまでかけられるかによって変わります。

空き家の売却で最初に考えるべきことは、「解体するかどうか」ではなく、「どの売却方法が一番手取りと負担のバランスがよいか」です。

空き家は、同じ築年数でも土地の条件や建物の状態によって売り方が変わります。そのため、最初から「解体する」「買取にする」と決めるより、査定で複数の選択肢を比較することが大切です。

空き家を売却する前に確認したいこと

空き家を売却する前には、名義、建物状態、土地条件、家財の有無、売却にかけられる費用を確認します。ここを整理しないまま解体や片付けを進めると、かえって手取りが少なくなる場合があります。

査定前に確認したい主な項目は次のとおりです。

• 現在の名義人は誰か
• 相続登記は終わっているか
• 建物は使える状態か
• 雨漏り、傾き、設備不良があるか
• 家財や荷物が残っているか
• 仏壇や神棚が残っているか
• 接道に問題がないか
• 間口や土地の形に問題がないか
• 駐車場を確保できるか
• 再建築できる土地か
• 境界や越境の問題がないか
• 解体費や家財処分費をどこまでかけられるか
• 仲介と買取のどちらを検討したいか

新潟市では、車を使う生活が前提になりやすいため、駐車場を確保できるかどうかも重要です。また、古い住宅地では、道路との高低差、土留め、接道、間口、再建築の可否などが売却方法に影響することがあります。

荷物が残っている空き家でも査定できる？

荷物が残っている空き家でも、査定相談はできます。むしろ、片付けや処分をする前に売却方法を確認した方が、無駄な費用を抑えられる場合があります。

空き家の相談では、家財や荷物が残っているケースは少なくありません。長年住んでいた実家の場合、家具、衣類、食器、思い出の品、倉庫の荷物などがそのまま残っていることがあります。

所有者の方は、「片付けてからでないと相談できないのでは」「荷物が残っていたら査定してもらえないのでは」「家財処分にいくらかかるか分からない」と不安に感じることがあります。

しかし、売却方法によっては、先に全部片付ける必要がない場合もあります。たとえば、解体して土地として売ることが決まっている場合、建物内の一部の残置物については解体業者とあわせて処分を相談できることがあります。

もちろん、大切なものや必要なものは所有者自身で選別する必要があります。ただ、すべてを先に処分してからでないと査定できないわけではありません。

家財処分費は、売却後の手取りにも関わります。そのため、先に費用をかける前に、古家付きで売るのか、解体するのか、買取を利用するのかを確認することが大切です。

古家付きで売る・解体して売る・買取を利用する違い

空き家の売却方法は、費用、売却までの時間、家財への対応、向いている物件がそれぞれ違います。どれが正解かは物件ごとに変わるため、同じ軸で比較することが大切です。

古家付きで売る場合

古家付きで売る方法は、建物を解体せずにそのまま売却する方法です。解体費を先にかけずに済むため、売主の初期負担を抑えられる場合があります。

ただし、建物の状態が悪い場合や、買主が建物を使いにくい場合は、買い手が限られることがあります。

解体して土地として売る場合

建物が古く、再利用が難しい場合は、解体して土地として売る方法があります。新築用地として検討してもらいやすくなる場合があります。

ただし、解体費が先にかかります。また、更地にすることで固定資産税の負担が変わる場合もあるため、売却価格と解体費のバランスを確認する必要があります。

買取を利用する場合

買取は、不動産会社や買取業者に直接買い取ってもらう方法です。早く手放したい場合や、内覧対応・販売期間の負担を減らしたい場合に検討されます。

一方で、仲介より価格が低くなる傾向があります。そのため、価格を重視したい方は、仲介と買取の両方を比較することが大切です。

仲介で売る場合

仲介は、一般の買主を探して売却する方法です。買取より高く売れる可能性がありますが、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。

売却価格を重視したい場合には仲介が向いています。ただし、建物の状態や土地条件によっては、販売期間が長くなることもあります。

査定前に解体や片付けをしない方がよいケース

空き家は、査定前に解体や片付けを進めない方がよい場合があります。先に費用をかけると、売却方法の選択肢が狭くなったり、手取りが少なくなったりすることがあるためです。

特に注意したいのは、次のようなケースです。

• 解体費が売却価格に見合わない場合
• 建物が残っていた方が買主の選択肢がある場合
• 更地にすると固定資産税の負担が変わる場合
• 土地の形や接道に不安があり、更地にしても売りやすくならない場合
• 家財処分費をかけても、売却方法によっては不要だった可能性がある場合

つぎて不動産でも、空き家の相談では「先に壊すべきか」「片付けてから相談すべきか」という質問を多く受けます。

結論としては、片付けや解体をする前に、まず査定で売却方法を確認することをおすすめします。

一方で、解体してから売った方がよいケースもあります。たとえば、建物の再利用が明らかに難しい場合、土地として売った方が買主に伝わりやすい場合、高低差や越境などの問題を整理した方がよい場合です。

「壊すべきか、残すべきか」は、建物だけでは判断できません。土地の条件、買主の需要、費用、売却後の手取りまで含めて判断する必要があります。

築古住宅を残して売るか、解体して売るかの詳しい判断については、関連記事の 築50年以上の家を残して売るか、解体して売るかの判断基準 でも詳しく整理しています。

空き家売却で手取りに影響する費用

空き家売却では、売却価格だけでなく、解体費、家財処分費、測量費、登記費用、仲介手数料、税金などを差し引いた手取りで考えることが大切です。

費用は物件ごとに大きく変わります。根拠のない一律の金額で判断するのではなく、見積もりを確認したうえで、最終的に手元に残る金額を比べることが大切です。

特に、古い空き家では「高く売る」だけでなく、費用をかけた後にどれだけ残るかを見る必要があります。

相続した空き家や県外在住の場合はどう進める？

相続した空き家や県外在住の所有者でも、査定相談から始めることはできます。相続登記や相続人の確認が必要になる場合はありますが、電話・メール・郵送で進められる部分もあります。

空き家の所有者には、相続で取得した方や県外に住んでいる方も多くいます。

よくある相談は次のようなものです。

• 相続登記が終わっていない
• 相続人が複数いる
• 県外に住んでいて新潟へ何度も行けない
• 家財が残っている
• 解体するか迷っている
• 売却価格が分からない
• 誰に相談すればよいか分からない

相続登記が終わっていない場合でも、査定相談や売却方法の確認はできます。ただし、実際に売却を完了するには、相続登記や相続人の意思確認が必要になる場合があります。

法務省は、相続登記について、令和6年4月1日から申請が義務化されたこと、相続により不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があることを案内しています。令和6年4月1日より前に相続した不動産でも、相続登記が済んでいないものは義務化の対象です。

県外在住の場合は、最初に次の点を整理しておくと進めやすくなります。

• 鍵を誰が持っているか
• 固定資産税納税通知書があるか
• 相続登記が終わっているか
• 家財の処分方針が決まっているか
• 解体するかどうかを迷っているか
• 新潟へ行ける回数はどれくらいか
• 書類を郵送でやり取りできるか

相続した実家の売却については、関連記事の 新潟市で相続した実家を売却する流れ でも詳しく解説しています。

売らずに管理する場合に必要な対応

空き家を売らずに管理する場合は、固定資産税、草刈り、建物点検、近隣対応、保険、老朽化対策が必要です。使う予定がないまま保有を続ける場合は、いつまで管理するのかを決めておくことが大切です。

空き家を売らずに持ち続けることも選択肢の1つです。ただし、保有している間は管理責任が続きます。

主な管理内容は次のとおりです。

• 固定資産税の支払い
• 草刈り
• 雨漏りや建物劣化の確認
• 雪や台風後の点検
• 近隣からの連絡対応
• 火災保険の確認
• 防犯対策
• 郵便物やチラシの整理
• 境界や越境の確認

新潟市では、所有者自身で空き家を使う予定がない場合、売却や賃貸などについて不動産や建築などの専門家に相談するよう案内しています。また、条件を満たす空き家を活用する場合に費用の一部を補助する制度も案内されています。

売らずに管理する場合でも、出口を決めずに保有し続けると、将来の相続や管理負担がさらに大きくなる可能性があります。

新潟市で確認しておきたい制度や相談先

新潟市で空き家を売却・活用する場合は、空き家活用の補助制度、空き家バンク、相続登記、税金の特例などを確認しておきましょう。ただし、制度は条件や年度によって変わるため、最新情報は必ず各窓口で確認してください。

新潟市では、空き家活用推進事業として、福祉活動、地域活動、移住定住、流通促進など、市が進める施策において空き家を利活用する場合に、リフォーム費用や購入費等の一部を補助する制度を案内しています。補助対象や要件は制度ごとに異なるため、利用前に新潟市の最新情報を確認してください。

また、新潟市では西蒲区でのみ空き家バンクを実施していると案内されています。空き家バンクを検討する場合も、対象地域や登録条件を確認する必要があります。

相続した空き家については、条件に合えば「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」を検討できる場合があります。国税庁は、一定の要件に当てはまる場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できると案内しています。ただし、物件要件、相続開始時期、売却時期、売却金額など複数の条件があるため、個別の適用可否は税務署または税理士へ確認してください。

つぎて不動産で実際に対応した空き家売却の事例

ここでは、つぎて不動産で実際に相談を受けた空き家売却の事例を、個人を特定できない範囲で紹介します。

新潟市西区にある、昭和42年建築の戸建空き家の相談でした。所有者は県外にお住まいで、相続登記は完了していました。

建物は大きな傾きがある状態ではありませんでしたが、築年数が古く、断熱性などの面から、そのまま住むには住みづらい状態でした。

所有者の方は、大切に使ってきた実家を解体することに抵抗がありました。使えるものは何とか再利用したいというお気持ちもありました。

一方で、建物の再利用は難しく、買取業者による再利用も現実的ではありませんでした。売却代金を住み替えにも活用したいという事情があり、できるだけ手元に金額が残るように、買取ではなく仲介での売却を希望されました。

査定時に特に確認したのは、道路と敷地の高低差、隣地との土留め、どちらの所有物かという点です。再建築時には新しく土留めの設置が必要になる可能性があり、買主にとっても重要な判断材料になる部分でした。

家財については、売主様が大切なものを選別されました。その後、残った一部については、つぎて不動産で解体業者を手配し、解体とあわせて整理しました。仏壇や神棚は撤去済みでした。

最終的には、建物を解体し、土地として仲介で販売しました。販売には時間がかかり、途中で買取も視野に入り始めたタイミングで成約となりました。相談から売却までは、約1年ちょっとかかりました。

成約価格は非公開ですが、その後の住み替えもお手伝いしました。売主様からは、匿名で紹介できる言葉として、次のようなお言葉をいただきました。

関さんを信用しています。

この事例で大切だったのは、最初から「解体するしかない」と決めつけなかったことです。所有者の気持ち、建物の状態、土地の条件、手元に残る金額、売却までの時間を整理しながら、最終的に解体して土地として売る方法を選びました。

空き家売却の流れと必要書類

空き家売却は、査定、売却方法の比較、家財や解体の整理、販売または買取、契約、決済・引き渡しという流れで進みます。相続や県外在住の場合は、必要書類を早めに確認しておくことが大切です。

主な流れは次のとおりです。

1. 空き家の相談・査定
2. 建物状態、土地条件、家財の有無を確認
3. 古家付き・解体・買取・仲介を比較
4. 家財処分や解体の必要性を整理
5. 販売価格または買取条件を確認
6. 売却活動または買取契約へ進む
7. 売買契約
8. 決済・引き渡し
9. 税金や確定申告の確認

必要書類としては、次のようなものがあります。

• 権利証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書
• 本人確認書類
• 印鑑証明書
• 相続関係書類
• 登記簿謄本
• 測量図や境界確認書があれば
• 建築確認関係書類があれば

書類がそろっていなくても、査定相談は可能です。ただし、契約や引き渡しまでには必要になる書類があるため、早めに確認しておくと安心です。

よくある質問

Q1. 荷物が残った空き家でも査定できますか？

はい、査定相談は可能です。荷物が残っていても、建物状態や土地条件を確認できます。先に全部片付けるより、売却方法を確認してから進めた方がよい場合があります。

Q2. 空き家は解体してから売った方がよいですか？

必ず解体してから売るべきとは限りません。建物の状態、土地の需要、解体費、固定資産税、買主の想定によって変わります。査定前に解体せず、まずは複数の売却方法を比較しましょう。

Q3. 古家付きのまま売ることはできますか？

古家付きのまま売れる場合もあります。ただし、建物の状態や買主のニーズによって向き不向きがあります。使える建物なのか、解体前提の土地として見られるのかを確認する必要があります。

Q4. 空き家の買取と仲介はどちらがよいですか？

早く手放したい、手間を減らしたい場合は買取が合うことがあります。できるだけ価格を重視したい場合は仲介が合う場合があります。どちらがよいかは、物件の状態と所有者の事情によって変わります。

Q5. 相続登記が終わっていなくても相談できますか？

査定相談はできます。ただし、実際に売却を完了するには、相続登記や相続人の確認が必要になる場合があります。登記については司法書士へ確認しましょう。

Q6. 県外に住んでいても新潟市の空き家を売却できますか？

県外に住んでいても相談できます。電話、メール、郵送で進められる部分もあります。ただし、現地確認、契約、司法書士との手続きなどで来訪や本人確認が必要になる場合があります。

Q7. 空き家を売らずに管理する場合は何が必要ですか？

固定資産税、草刈り、近隣対応、建物点検、保険、防犯対策などが必要です。管理を続ける場合も、いつまで保有するのか、将来売るのかを決めておくことが大切です。

Q8. 売るか決めていない段階でも相談できますか？

はい、相談できます。査定を通して、売却価格、解体費、家財処分、買取、管理継続などの選択肢を整理できます。売るかどうかを決める前の相談でも大丈夫です。

まとめ：空き家は片付けや解体の前に、売却方法を確認しましょう

新潟市の空き家は、荷物が残っていても査定相談から始められます。古家付きで売る、解体して土地として売る、買取を利用する、仲介で買主を探すなど、売却方法は1つではありません。

大切なのは、先に片付けや解体で費用をかける前に、どの方法が一番負担を減らし、手取りを残しやすいかを確認することです。

空き家は、時間が経つほど建物の劣化や管理負担が増えることがあります。相続や県外在住が関係する場合は、登記や書類の確認も必要です。

つぎて不動産では、新潟市西区を中心に、空き家、相続した実家、築古住宅、土地としての売却、買取相談などに対応しています。

売るか決めていない段階でも大丈夫です。まずは、今の空き家をどのような方法で進められるか、一緒に整理していきましょう。

筆者　関 健吾

つぎて不動産 代表

新潟市西区で不動産売買を専門に行う、つぎて不動産の関です。 土地・中古住宅・空き家・相続不動産など、売主様の事情に合わせた売却相談をお受けしています。 「いくらで売れるか」だけでなく、「どう売るべきか」まで一緒に整理します。

更新日：2026年9月6日

この記事では、新潟市西区でつぎて不動産が実際に相談を受けた、相続した実家の共有名義トラブルをもとに、同じような問題を防ぐための考え方を整理します。

なお、この記事は個人を特定できないよう、一部情報を編集して掲載しています。法律・登記・税務に関する判断は、個別事情によって変わります。実際の手続きでは、司法書士・税理士・弁護士などの専門家へ確認してください。

この記事で分かること

• 相続した実家を兄弟で共有名義にすると何が起きやすいか
• 兄弟の1人が売却に反対した場合に売却が進みにくくなる理由
• 売却が長引くことで固定資産税や管理負担が続くこと
• 空き家の3,000万円特別控除の期限と注意点
• 共有者の1人が亡くなった場合の二次相続リスク
• 共有名義・単独名義・換価分割・代償分割の違い
• 遺産分割前に家族で話し合っておきたいこと
• つぎて不動産へ相談できる範囲

実際にあった「相続した実家の兄弟トラブル」

今回紹介するのは、新潟市西区で実際に相談を受けた相続不動産の事例です。公平に分けるために兄弟で共有名義にしたものの、売却への意見がまとまらず、長い期間売却が進みませんでした。

ご両親が亡くなられたあと、実家を姉と弟の2人で相続しました。公平に分けるため、姉弟はそれぞれ2分の1ずつの共有名義にしました。

遺産分割協議書も一般的な形で作成され、相続登記も完了していました。一見すると、公平で問題のない分け方に見えます。

しかし、実家をどうするかについて、姉と弟の考え方は時間とともに分かれていきました。

実家は10年以上前から空き家になっていました。つぎて不動産へ相談が来た時点では、すでに建物は解体され、更地の状態でした。

最終的には仲介で販売し、相談から決済・引き渡し完了まで約1年かかりました。ただし、そこに至るまでには、姉弟間で約10年もの間、売却の話し合いが進まない期間がありました。

相続した実家を売却する基本的な流れについては、新潟市で相続した実家を売却する流れでも詳しく整理しています。

姉は売りたい、弟は売りたくない。なぜ売却が止まったのか

売却が止まった理由は、姉と弟のどちらかが悪かったからではありません。管理や費用の現実を見ていた姉と、思い出のある実家をすぐに手放せなかった弟との間で、将来の方針がまとまらなかったことが大きな原因でした。

この事例では、姉が売却を希望していました。主な理由は、固定資産税の負担と、今後も管理し続けることへの不安です。

更地になると、住宅用地に対する固定資産税の特例が外れ、固定資産税の負担が重くなることがあります。今回の事例でも、建物を解体して更地になったことで住宅用地の特例が外れ、固定資産税の負担が大きくなっていました。

姉は、「このまま毎年固定資産税を払い続けるのか」「自分たちの代で解決するのか」「次の世代まで持ち越してしまうのか」という点で悩んでいました。

一方で、弟にとっては思い出のある実家です。すぐに売却する気持ちになれず、踏ん切りがつくまでに時間がかかりました。

ここで大切なのは、どちらかを責めることではありません。姉は管理や費用の現実を見ていました。弟は実家への気持ちを大切にしていました。

問題は、共有名義にした段階で、将来の管理・売却・費用負担・次の世代への引き継ぎ方まで十分に決めていなかったことです。

共有名義の不動産は、1人の判断だけで売却できる？

共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の意思確認が必要になります。そのため、兄弟のうち1人が売却に反対している場合、実家全体の売却は進みにくくなります。

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態です。今回の事例では、姉と弟がそれぞれ2分の1ずつ持分を持っていました。

この場合、姉だけが「売りたい」と考えても、弟が同意しなければ、実家全体を通常の形で売却することは難しくなります。

共有持分だけを売却することが法的に可能な場合もあります。しかし、家族関係への影響、価格、買主、他の共有者との関係などの問題が起きやすいため、安易にすすめる方法ではありません。

兄弟で相続した不動産を売却する場合は、価格の前に、まず「全員がどの方向に進みたいのか」を確認する必要があります。

売却が長引くと、どのような負担が増えるのか

相続不動産の売却が長引くと、売らない間も固定資産税や管理負担が続きます。さらに、建物の老朽化、草刈り、近隣対応、税制特例の期限、二次相続などの問題が重なることがあります。

今回の事例で実際に確認できている負担は、主に固定資産税です。特に、更地になったことで住宅用地の特例が外れ、固定資産税の負担が重くなっていました。

一般的に、相続した空き家や土地を保有し続ける場合には、次のような負担が発生する可能性があります。

売却するかどうか迷っている期間が長くなるほど、判断材料も増えていきます。「売るかどうか」だけでなく、「保有し続ける場合に何が起こるか」まで考える必要があります。

新潟市西区では、住宅地としての需要がある一方で、土地の形、道路付け、間口、駐車場の取りやすさによって売却の進み方が変わります。特に更地の場合は、買主が新築用地として使いやすいかどうかが見られるため、ただ更地にすれば売りやすいとは限りません。

空き家の3,000万円特別控除には期限と要件がある

相続した空き家を売却する場合、条件に合えば「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる場合があります。ただし、期限や物件要件などがあり、すべての相続不動産で使えるわけではありません。

国税庁では、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋やその敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売り、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できると案内しています。

また、令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋や敷地等を取得した相続人の数が3人以上の場合は、控除額が最高2,000万円までとなります。

この特例には、相続開始時期、建物の要件、居住状況、耐震性、解体の有無、売却金額、売却時期など、複数の要件があります。

特に重要な要件の一つに、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることがあります。

今回の事例では、ご両親が亡くなられてから10年以上経過しており、相談時点で空き家になってからも10年以上経っていました。そのため、空き家の3,000万円特別控除は、期限が過ぎていたため使えませんでした。

ただし、この記事では具体的な税額や追加負担額は掲載しません。税金については、物件の状況、相続関係、売却時期、取得費などによって変わるため、個別の判断は税理士または税務署へ確認する必要があります。

今回のように話し合いが長引くと、本来検討できた可能性のある制度の期限を過ぎてしまうことがあります。だからこそ、相続した実家をどうするかは、気持ちの整理と同時に、税制上の期限も確認しておくことが大切です。

共有者の1人が亡くなると、二次相続でさらに複雑になる

共有名義の不動産をそのままにしている間に共有者の1人が亡くなると、その人の持分について新たな相続が発生します。これにより、関係者が増え、売却や管理の合意形成がさらに難しくなる場合があります。

今回の事例では、姉が「自分たちの代で解決するのか、次の世代まで持ち越すのか」という点で悩んでいました。

たとえば、姉弟2人の共有名義だった不動産で、どちらか一方が亡くなった場合、その持分は配偶者や子どもなど次の相続人へ引き継がれる可能性があります。

すると、最初は姉弟2人だけで話せばよかったものが、甥や姪など次の世代も含めて意思確認が必要になる場合があります。

• 誰に連絡すればよいか分からない
• 売却に賛成する人と反対する人が分かれる
• 価格や分配で意見が合わない
• 書類の取得や本人確認に時間がかかる
• 遠方在住者が増えて連絡調整が難しくなる

共有名義にする場合は、「今は公平」だけでなく、「将来も動かしやすいか」まで考える必要があります。

相続不動産を共有名義にする前に決めておきたいこと

共有名義にする前には、将来の売却、管理、費用負担、二次相続まで話し合っておくことが大切です。単純に「全員で持てば公平」と考えてしまうと、あとから売却や管理で意見が割れることがあります。

遺産分割の前に、家族で確認しておきたい項目は次の7つです。

• 将来、その不動産を売る可能性があるか
• 誰が管理するのか
• 固定資産税を誰が負担するのか
• 草刈り・修繕・近隣対応を誰が行うのか
• 売却価格は誰がどう判断するのか
• 売却に反対する人がいる場合、どう話し合うのか
• 次の世代に持ち越さないために、いつ判断するのか

今回の事例でも、相続時には公平に分けるために共有名義にしていました。しかし、長い目で見ると、売却や管理の判断が止まりやすい状態になっていました。

大切なのは、共有名義を絶対に避けることではありません。共有名義にするなら、将来の出口まで決めておくことです。

共有を避ける方法は、単独名義だけではない

相続不動産の分け方は、共有名義だけではありません。単独名義、換価分割、代償分割、現物分割など、相続財産全体を見ながら検討する方法があります。

「不動産は必ず代表者1人の名義にすべき」とは言い切れません。しかし、売却予定があるなら、最初から共有名義にするより、換価分割などを検討した方が進めやすい場合があります。

公平に分けることと、不動産を共有名義にすることは同じではありません。不動産は現金と違い、管理や売却に意思決定が必要です。

そのため、遺産分割協議をする前に、不動産会社、司法書士、税理士へ相談し、売却した場合の価格、税金、名義の持ち方を確認しておくことが大切です。

トラブルになる前に相談できる専門家

相続不動産の問題は、不動産会社だけで解決できる部分と、専門家の判断が必要な部分があります。相談先を分けて考えることで、話し合いが進めやすくなります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。法務省では、相続により不動産の所有権を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があると案内しています。

正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となることがあります。

また、期限内に相続登記の申請が難しい場合には、相続人申告登記という制度もあります。ただし、相続人申告登記は売却のための名義変更と同じものではありません。売却する場合には、別途、相続登記が必要になるため、司法書士へ確認しましょう。

つぎて不動産では、法律判断や税務判断を行うのではなく、不動産の価格、売却方法、管理負担を整理します。そのうえで、必要に応じて司法書士・税理士などの専門家と連携します。

つぎて不動産へ相談できること

つぎて不動産では、新潟市西区を中心に、相続した実家、空き家、築古住宅、他社で売却が難しいと言われた物件などの相談に対応しています。売却するか決まっていない段階でも、今後の選択肢を整理するための相談ができます。

たとえば、次のような相談です。

• 兄弟で相続した実家をどうするか迷っている
• 共有名義にするか、単独名義にするか悩んでいる
• 共有名義にした実家の売却が進まない
• 固定資産税や管理負担が重くなってきた
• 更地にした土地がなかなか売れない
• いくらで売れるのかを家族の話し合いの材料にしたい
• 仲介と買取のどちらがよいか知りたい
• 司法書士や税理士へ何を確認すればよいか整理したい

つぎて不動産では、仲介、買取、現状売却、管理などの選択肢を整理し、相談者の状況に合わせて進め方を提案します。

相続登記や税務申告、相続人間の紛争に関する判断は、それぞれ司法書士・税理士・弁護士の領域です。不動産会社だけで完結できることと、専門家へ確認すべきことを分けて、無理のない進め方を一緒に考えます。

よくある質問

Q1. 共有名義の実家は、共有者の1人だけで売却できますか？

共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の意思確認が必要になります。共有者の1人だけで実家全体を売却することは難しいため、まずは共有者全員の意向を整理することが大切です。

Q2. 兄弟の1人が売却に反対している場合はどうすればよいですか？

まずは、反対している理由を確認することが大切です。思い出、価格、管理負担、税金、次の世代への引き継ぎなど、何に不安があるかを整理すると話し合いやすくなります。対立が大きい場合は、弁護士など専門家への相談が必要になることがあります。

Q3. 相続登記前でも不動産会社へ査定を依頼できますか？

相続登記前でも、不動産会社へ査定や売却方法の相談をすることはできます。ただし、実際に売却を完了するには、相続登記や必要書類の整理が必要になる場合があります。登記に関する内容は司法書士へ確認しましょう。

Q4. 共有持分だけを売却することはできますか？

共有持分だけの売却が法的に可能な場合はあります。ただし、通常の不動産売却より価格や買主が限られたり、他の共有者との関係に影響が出たりする可能性があります。安易に進めず、弁護士や司法書士など専門家へ相談することをおすすめします。

Q5. 共有者の1人が亡くなったらどうなりますか？

共有者の1人が亡くなると、その人の持分について新たな相続が発生します。配偶者や子どもなど次の相続人が関係者に加わる可能性があり、売却や管理の合意形成がより複雑になることがあります。

Q6. 相続した空き家の3,000万円特別控除はいつまで使えますか？

国税庁の案内では、一定の要件を満たす場合、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却した被相続人居住用家屋や敷地等について、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるとされています。また、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどの要件があります。個別の適用可否は、税理士または税務署へ確認してください。

Q7. 遺産分割協議の前に不動産会社へ相談してもよいですか？

相談できます。むしろ、不動産の価格や売却方法を知ってから遺産分割を考えた方が、共有名義、換価分割、代償分割などを比較しやすくなります。ただし、遺産分割協議書や相続登記は司法書士、税金は税理士へ確認してください。

まとめ：相続した実家は、名義を決める前に出口まで話し合うことが大切です

今回の新潟市西区の事例では、公平に分けるために姉弟で共有名義にした実家が、売却時の意見の違いによって約10年間動かなくなっていました。

共有名義そのものが悪いわけではありません。しかし、将来売るのか、誰が管理するのか、固定資産税を誰が負担するのか、次の世代に持ち越すのかを決めないまま共有すると、あとから話し合いが難しくなる場合があります。

相続不動産は、現金のように簡単に分けられません。公平に分けるための共有名義が、将来の売却時には意思決定を止めてしまうこともあります。

本当に売却を検討する可能性があるのであれば、相続する段階から、誰が不動産を相続するのか、売却して現金で分けるのか、誰か1人が取得するのかをしっかり考えておくことが大切です。

「とりあえず全員で相続する」という決め方は、後から困る火種になることがあります。相続した実家の名義や分け方を決める前に、将来の売却、管理、税金、二次相続まで含めて話し合っておきましょう。

筆者　関 健吾

つぎて不動産 代表

新潟市西区で不動産売買を専門に行う、つぎて不動産の関です。 土地・中古住宅・空き家・相続不動産など、売主様の事情に合わせた売却相談をお受けしています。 「いくらで売れるか」だけでなく、「どう売るべきか」まで一緒に整理します。